종부세 인상의 목표는 무엇이었나

양은진 / (사)부산플랜 이사장(경영학박사, 세무사)

부동산 관련 세금이 많이 올랐다.
종합부동산세, 양도소득세, 취득세까지 세율이 오른 탓이다.
세금 불만이 최근 임대차3법으로 넘어가더니, 불만의 사회적 기반을 확장했다. 하나씩 살펴보자.

종부세 인상 효과는 강남 집부자에 집중되었다

보유세의 영향은 강남에 집중돼 있다. 수도권, 특히 서울에 2주택이상을 가진 자, 그리고 강남에 1주택을 소유한 사람에 집중되어 있다. 일반적인 시민이 부담할 세액 상승정도는 미미하다.
<표1>이 다양한 아파트 실거래가와 공시가격(기준시가)을 보여준다. 종합부동산세는 실거래가 과세가 아니다. 공시가격을 기준으로 과세한다. 전국의 모든 소유주택의 공시가격을 합산해서 6억원(1가구 1주택자는 9억원)을 공제한 후, 또 그 금액의 공정시장가액비율만큼(85%, 90%, 95%)만 과세표준이 된다.

올해 1주택만 갖고 있어도 종합부동산세 대상이 되는 경우는 D와 E다. 1주택자인 D는 2019년 종부세 과표가 166,600,000원이었고, 2020년에는 558,900,000원이 된다. 세율 인상 이전에, 집값이 올랐고, 실가반영율도 올랐고, 공정시장가액비율이 5% 올랐다. 물론 이 모든 불만은 “세금 인상”으로 집중되기 마련이다.
최근 개정된 종합부동산세법이 내년에 적용되면 어떤 차이를 만들것인가? 2021년에 집값이 현재까지와 비슷한정도로 높게 상승한다고 하면, 어떤 차이가 날까?
2021년에도 과세되는 1주택자는 D와 E다. 이제까지 종부세가 과세되던 사람들의 경우는 어떻게 될지 예측해보자. <표2>는 큰폭 상승을 예고하고 있다.

종합부동산세율 인상 효과는 현실적으로 집값 상승, 공정시장가액비율의 5%상승, 세율상승 효과가 결합해서 나타난다. 2021년 집값상승율을 5%로 잡으면 세액 상승효과는 43%, 51%, 123%에 그친다. 그러나 최근 3년간의 평균적인 집값상승세가 계속된다면 상승 효과는 84%, 88%, 163% 증가하여 종부세가 두배, 두배반으로 증가하게 된다. 강남에 2주택을 갖고 있는 경우(다)는 세율 인상 효과가 아주 크게 나타난다. 집값 상승 효과를 5%상승으로 낮춰도 세율 효과만으로 123%상승했다. 즉, 최근에 개정된 종합부동산세의 인상 효과는 강남의 집부자에게 집중된다고 볼 수 있다.

그러나 여기서 반전이 있다. 일반적인 경우는 (나)일 것이다. 임대주택으로 등록하면 임대주택은 종부세 합산대상주택에서 제외된다. 임대주택 10개를 갖고 있어도 1주택자다. 이렇게 앉아서 (다)처럼 세금폭탄을 맞는 경우는 은마아파트에는 본인이 살고 타워팰리스에는 아들내외가 산다든지 해서 임대주택 등록을 안하거나 못하는 경우일 것이다

강남 집부자는 임대주택사업자이기도 하다

<표3>은 등록임대사업자수와 등록주택수를 나타낸다. 놀라운 것은 2016년말 20만 남짓했던 임대사업자수가 2019년 6월 두배이상 증가한 44만명이 되었다는 점이다. 문재인정부 초기 김현미장관의 임대사업자등록 혜택 약속과 권유에 힘입은 것이다. 한편 2019년 6월 기준으로 전국의 등록한 임대사업자수는 44만명인데, 서울에 등록한 임대사업자는 16만 2,440명이다. 이는 전국의 36%이다. 그리고 <표4>를 보면 서울 임대사업자의 29%는 송파구, 강남구, 서초구에 사는 소위 강남의 집부자들이다.

공평과세를 무색하게 만든 주택임대사업자에 대한 혜택이 “빚내서 다주택소유”를 부추겼다. 이 정책 기조는 문재인정부 들어서도 유지되었다. 이제 이 혜택이 사라질까전전긍긍하는 우려와 반발이 종합부동산세 인상과 결합되고 있다.
주택임대사업자로 등록하는 가장 중요한 이점은 거주주택 양도시 비과세다. 다음으로는 종합부동산세 계산시 합산되지않고, 주택임대기간 동안 만들어진 양도차익에 비과세를 적용받는 것이다.

예를 들어 2015년에 위와같이 2주택을 취득해서 거주주택 이외 공덕래미안을 임대주택으로 등록하고 계속 임대를 유지했다가, 이제 거주주택을 넓은 평수 타워팰리스로 갈아타기한다고 하자.

은마아파트 양도차익 약16억원에 대해서 1가구1주택을 적용받는다. 다만 9억초과분에 대해서만 과세하게 되는데, 스텝만 꼬이지 않으면(은마를 먼저 팔고 다음날 타워팰리스를 사야 한다) 5억4천4백만원에 대해서만 과세된다. 게다가 2015년부터 계속해서 종합부동산세 과세할 때 1주택자로 적용 받았고, 월세를 안받았다면 과세되는 주택임대소득세도 없었다. 5억4천4백만원에 대해 과세가 되면 지방세 포함해서 211,298,142원. 결국 16억 남짓한 양도차익에 대해 실효세율은 13.5%가 되는 셈이다.
최근 3년간 강남 집값이 50%이상 올랐던 것을 생각하면 주택임대사업자의 혜택은 엄청난 것이다. 이 혜택이 날아갈까 전전긍긍한 사람들에게 김현미장관의 말은 복음이었을 것이다. ‘7.10대책’을 발표하면서 김현미장관은 “기 등록한 임대주택에 대해서는 임대기간이 만료될 때까지 세제혜택을 100% 보장하겠다”고 공언했다. 문재인정부가 임대사업자 세금 특혜 폐지를 공식적으로 거부한 이 발언은 오랫동안 기억될 것이다.
강남 주택임대사업자들의 임대차3법에 대한 불만은 임대사업자로서의 불만이다. 여기에 임차인의 불만이 가세되면 정권에 대한 불만의 사회적 기반이 확장된다. 주택가격은 못잡으면서 4년 후에 월세 세입자가 될지도 모른다는 불안이 가세한다. 종합부동산세와 주택임대차3법의 결과가 건물주 부담이 될지 임차인 부담이 될 지는 사실 공공임대주택의 충분한 공급에 달려 있다.

임대보증금으로 3억을 들고 있어도 5억을 들고 있어도 주택가격 상승을 따라 잡을 수 없다는 임차인의 불안을 강남 주택임대사업자가 증폭시키고, 보수적인 정책이 부채질한다. 그래서 강남 집값은 못잡아도 서울집값은 잡아야 하는 것이다.

그러나 세금은 과태료가 아니다

종합부동산세의 부담이 강남의 집부자에게 집중되었다 해서 문제가 없는 것인가? 우선은 부동산가격이 상승하고 실가와 공시가격의 괴리가 교정되고, 공정시장가액비율이 상승하고, 나아가 세율이 인상되면서 앞에서 보았듯, 두배, 혹은 두배 반의 세액 인상이 나타나고 있다. 이같은 인상은 양적인 크기 변화가 거의 질적인 변화를 이끌어내고 있는 것이라 보아야 한다. 종부세의 성격이 변하고 있다. 주택분 종부세는 다주택자에 대한 과태료인가?
정부는 종합부동산세가 주택시장 안정화 방안이라 설명한다. 종합부동산세의 인상효과가 주로 강남지역의 다주택자에게 집중되어 나타난다면, 의도하든 않든, 주택가격 상승의 주범이 강남의 다주택자이므로 징벌적 중과세를 통해 집값을 잡겠다는 생각을 드러내고 있는 셈이다. 그러나 세금은 과태료가 아니다.
기존 조세의 성격이 변화한다면, 혹은 조세가 신설된다면 이에 대한 사회적 합의가 필요하다.

반면 정부의 종합부동산세 인상은 심각한 자산불평등을 교정하는 걸음이라기 보다는 수도권집값 억제의 수단으로 사용되었다. 정부는 우리사회의 심각한 불평등을 교정하고, 기후위기에 대응하는 미래투자를 위해 부동산 불로소득을 세금으로 환수해야 한다는 논의를 촉발하고 적극적인 동의를 구해야 한다. 강남집부자를 설득하여 공동체를 위해 세금을 내도록 해야 한다. 흔쾌히 낼 수 없다 하더라도 조세저항의 명분을 만들어서는 안된다.

<표6>을 보면 주택분 종합부동산세의 누진 효과가 커졌음을 알 수 있다.

누진세율이 적용되는 종부세에서 “3억 이하 과세표준”은 가장 낮은 세율이 적용되는 구간이다. 이 구간을 벗어나는 과세표준이 큰 쪽의 대상자 수와 세액이 모두 커졌다는 것을 알 수 있다. 더불어 세액도 증가했다. 그렇다면 최근의 과세 강화로 인해 종합부동산세가 누진적이 되고 자산불평등을 교정하는 보유세로서의 역할을 하고 있는 것인가?

종합부동산세는 주택만이 아니라 토지에도 부과되는 보유세의 일종이다. <표7>을 보면 주택분 부동산세는 상위 10%가 53.6%를 내고 있고, 종합합산토지분은 93.8%, 별도합산토지분은 99.7%를 내고 있다. 즉, 별도합산토지(공장 건물, 상업용 건물등의 부수토지)는 상위10%에게 우리나라 99.7퍼센트의 토지가 집중되어 있다는 말이다. 그리고 잡종지나 나대지, 기준초과해서 보유하는 기업의 비업무용토지에 해당하는 종합합산토지분의 소유집중도는 93.8%라는 것이다.
이에 비하면 주택소유의 집중도는 오히려 덜한 53.6%이다. 자산불평등을 교정하는 부동산 불로소득 환수의 여지는, 자가 거주가 포함되어 있는 주택보다는 오히려 토지에서 찾는 것이 옳은 이유가 된다.
게다가 2018년 기준으로 전체 종부세에서 주택분은 세액면에서 23.6%인 반면, 종합합산토지와 별도합산토지분은 각각 40.7%, 35.6% 이다. 문재인정부에서 종부세의 인상은 종합합산토지에서 1% 혹은 0.25%인상되었을 뿐이다.
주택분 종합부동산세의 인상의 방향이 무엇인가? 무엇을 위한 인상이었는가?에 대해 의문이 남는 대목이다.

주거빈곤층, 청년주거불안을 해결하는
부동산 불로소득 환수를!

고시원, 쪽방, 비닐하우스, 컨테이너, 지하, 반지하, 옥탑방…최저주거기준 이하이거나 주택이 아닌곳에 사는 사람들이 있다. 2015년 ‘최저주거기준 미달 가구 및 주거 빈곤 가구 실태분석’ 자료에 따르면 156만752가구(전체 가구수의 8.2%)가 이에 해당한다. 이런 곳에 사는 아이들은 94만 4천명, 전체 아동 10명 중 1명이 해당한다.
자산가들이 자신의 노동이나 저축이 아니라 지대가격 상승에 따라 거두어들이는 과도한 지대와 매매차익을 향유하는 반면, 사람이 살지못할 곳에서 사는 주거빈곤층은 정확한 실태조차 파악되지 못하고 있다. 보유세인상이나 지대 개혁에 대해 저항 또한 만만치 않다. 일반세로서 부동산보유세를 설계하기 어렵다면 목적세로서 주거빈곤과 청년 주거 불안을 해결하는 목적세를 도입하는 것도 검토해야 한다. 사회적 문제 해결의 방향과 대의가 뚜렷해야 납세자를 설득할 수 있다.

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